丰台水魔方水上乐园:悲观情绪笼罩开发商

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悲观情绪笼罩开发商

本文来源于财新《新世纪》 2011年第12期 出版日期2011年03月28日 财新传媒杂志订阅 房地产行业的黄金时代即将结束;没有人再怀疑政府的决心,更没有人敢赌这只是“一场虚惊”财新《新世纪》 记者 李慎

  前面是一个十字路口,你不清楚该选哪边,只知道原地踏步和闷头向前都是行不通的,无论向左还是向右,开发商们必须有所选择了。

  一些市场人士将这种危机和王石、任志强最近淡出前台相联系,这未免有些牵强。王、任二人的游学、退休早有计划,并非因当前的市场形势而定。但结论其实是“歪打正着”,房地产行业的黄金时代确实即将过去。

  随着限购和信贷的收紧,开发商“打着高尔夫赚钱”的好日子已然成为历史。而随着2011年1000万套、今后五年3600万套保障房的入市,先不论其是否能真正转化为有效供应,商品房的市场空间无疑将被大幅挤压。

  一些人质疑,保障房真能落地吗?就算落地,相关的进入、退出机制尚待完善,或许将出现供应和需求的错位,导致保障房空置率提高的状况。但从中央到地方,目前所有信息都显示着保障房“大干快上”的局面,从2010年4月到现在,幻想逐渐破灭,没有人再怀疑政府的决心,更没有人敢赌这只是“一场虚惊”。

失去“护身符”

  与此前任何一次调控不同,此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”,彻底扑灭了开发商之前仅有的一丝乐观,悲观和极度悲观情绪在市场蔓延,即便有人声称保持“谨慎乐观”,但业务转型的急迫性已难以掩饰。

  新“国八条”后,限购被当作主要工具。政府完全了解限购副作用,仍将其全面推广,凸显出调控的强势与决心;但在土地财政等体制问题尚未涉及的情况下,地产调控的难度不言自明。

  “限购令”的威力可以想见,且何时退出仍不得而知(参见本刊2011年第8期“限购龙卷风”)。龙湖集团董事长吴亚军在该公司3月21日的业绩发布会上表示,“我相信宏观调控显现出的效果会在未来一段时间内反复,对行业、对开发商的品牌及操作能力、执行能力、财务安全是一个重大的考验,可能会看到行业发生比较大的变化。”

  信贷也被政府牢牢压住,除了提高二套房首付、三套房停贷以外,银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势。国家开发银行一位人士向财新《新世纪》记者透露,部分银行确已有计划停止对开发商提供开发贷,“一家此前被四大行追逐的大型房企,最近贷款四处碰壁,最后在国开行得到几个亿的贷款,非常高兴”。

  政府部门也在多种场合暗示,开发商们需要“自寻出路”。一位民营上市房地产公司人士对财新《新世纪》记者表示,过去国家大搞城市化,需要开发商给政府捧场,而实际上地方政府也在其中大捞好处;而现在,房价飙升、二三线城市房地产泡沫等等罪名归咎于开发商头上 ,“以前在桌子下面的交易,政府现在要把它摆到台面上讲,为了给政府正名,开发商必然成箭靶子。”

  除了上述心理和实际层面的压力,保障房计划的公布,一方面挤压了商品房的市场空间;另一方面,撕下了房地产行业拉动内需、拉动产业链、拉动GDP的这一张张“护身符”。

  一位接近决策层的智囊机构人士曾向财新《新世纪》记者表示,关于房地产有三个威胁论,即房地产是经济引擎,打击地产市场,经济增速会放缓,银行会被套牢,老百姓变成负资产。

  然而,现在银行风险被认为是可以量化的,调控打击的主要是最后进场的富裕人群。至于对经济的拉动作用,则可以通过2011年1000万套保障房、今后五年3600万套保障房,来弥补商品房市场开工量缩减的缺口。

  上述种种信息,都传达了相同方向的结论,房地产“只要能盖出来就绝对不愁卖”的黄金时代即将终结,开发商也来到了战略转型的十字路口。